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«La coopérative d'habitation et la loi», année 2000.

Par Pierre Sylvestre, Ronald Charbonneau, Éric McDevitt David et Julie Rochette

La coopérative d'habitation et la loi

TABLE DES MATIÈRES



TITRE 1: LA COOPÉRATIVE D'HABITATION COMME COOPÉRATIVE



CHAPITRE 1: LA NATURE DE LA COOPÉRATIVE ............................................................... 3



INTRODUCTION............................................................................................................................ 3



A) LA COOPÉRATIVE COMME ASSOCIATION DE PERSONNES.............................. 4



B) LA COOPÉRATIVE COMME PERSONNE MORALE

1. La personnalité juridique..................................................................................... 8

2. La responsabilité limitée ..................................................................................... 8

3. La capacité de la coopérative ............................................................................ 9

a) La notion de capacité .............................................................................. 9

b) Les actes posés en violation des règles de la coopérative .............. 12

c) La protection des tiers ........................................................................... 13



C) LA COOPÉRATIVE COMME ENTREPRISE .................................................................... 13



CHAPITRE 2: LES PRINCIPES DE LA COOPÉRATION .................................................... 15



A) LA PORTÉE JURIDIQUE DES PRINCIPES DE LA COOPÉRATION .................... 15

1. Le principe de la libre adhésion et le principe de la porte ouverte ............... 17

2. Le principe de la gestion démocratique .......................................................... 20

a) Légalité des membres ........................................................................... 21

b) Le pouvoir aux membres ....................................................................... 21

c) La souveraineté de l'assemblée générale .......................................... 23

3. Le principe de la participation économique des membres ........................... 24

4. L'éducation coopérative .................................................................................... 27

5. L'intercoopération .............................................................................................. 28



CHAPITRE 3: LA FORMATION DE LA COOPÉRATIVE ..................................................... 31



A) LA PÉRIODE PRÉCÉDANT LA CONSTITUTION EN PERSONNE MORALE..... 31

1. La société de fait ................................................................................................ 31

2. Les contrats précorporatifs ............................................................................... 32

a) L'énoncé de la question ......................................................................... 32

b) Les solutions apportées par la Loi ....................................................... 32

c) La responsabilité conjointe des fondateurs et des personnes qui
ont accompli les actes précorporatifs........................................... 34



B) LA CONSTITUTION EN PERSONNE MORALE ........................................................ 35

1. Les statuts de la coopérative et leur modification .......................................... 35

2. Les membres-fondateurs signataires des statuts .......................................... 36

a) Le nombre minimum d'usagers requis ................................................ 36

b) La qualité d'usager ................................................................................. 37

3. Le nom ................................................................................................................. 38

4. Le domicile ou siège ......................................................................................... 39

5. L'objet de la coopérative et les autres dispositions pouvant apparaître
aux statuts ............................................................................................... 39

6. Le secrétaire provisoire et le mode de convocation de l'assemblée
«organisation»
........................................................................................................................ 40



C) LA DISCRÉTION DU MINISTRE ET LE RÔLE DU CONSEIL DE LA
COOPÉRATION DU QUÉBEC
............................................................................................................................................41

1. Le pouvoir discrétionnaire du ministre ............................................................. 41

2. Le rôle du Conseil de la coopération du Québec ........................................... 42



CHAPITRE 4: LES MEMBRES ................................................................................................ 43



INTRODUCTION ......................................................................................................................... 43



A) LES CATÉGORIES DE MEMBRES ........................................................................... 44

1. Les membres-fondateurs et les membres ordinaires .................................... 44

2. Les membres auxiliaires ................................................................................... 46



B) LES PRINCIPES DE LA LIBERTÉ D'ADHÉSION ET DE LA PORTE
OUVERTE DANS UNE COOPÉRATIVE D'HABITATION
............................................................................................................................................47



C) LES CONDITIONS D'ADMISSION .............................................................................. 49

1. « Avoir un intérêt en tant qu'usager des services de la coopérative » ......... 50

2. « Faire une demande d'admission, sauf dans le cas d'un fondateur » ........ 52

3. « Souscrire les parts sociales de qualification requises et les payer
selon le règlement »
................................................................................................................................53

4. « S'engager à respecter les règlements de la coopérative » ....................... 53

5. « Être admis par le conseil d'administration, sauf dans le cas d'un
membre fondateur »
................................................................................................................................54



D) LE RÈGLEMENT DE SÉLECTION DES NOUVEAUX MEMBRES ....................... 55

1. Les normes de densité d'occupation ............................................................... 55

2. La priorité des membres ................................................................................... 56

3. Les conditions et les critères de sélection ...................................................... 57

4. La procédure de sélection ................................................................................ 60



E) LE DÉCÈS, LA DÉMISSION, LA SUSPENSION ET L'EXCLUSION D'UN MEMBRE
............................................................................................................................................60

1. Le décès ............................................................................................................. 61

2. La démission ...................................................................................................... 61

3. La suspension et l'exclusion .............................................................................. 62

a) La distinction entre la suspension et l'exclusion ................................. 63

b) L'instance décisionnelle ........................................................................ 63

c) Les motifs d'exclusion ............................................................................ 64

d) La procédure de suspension et d'exclusion ........................................ 67

e) La contestation de l'exclusion et de la suspension ............................. 70



CHAPITRE 5: LES ORGANES DE DIRECTION ................................................................... 75



INTRODUCTION ......................................................................................................................... 75



A) L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ....................................................................................... 75

1. Le pouvoir souverain de l'assemblée générale .............................................. 75

2. Les différentes assemblées générales ........................................................... 76

a) L'assemblée générale d'organisation .................................................. 76

b) L'assemblée générale annuelle ............................................................ 77

c) L'assemblée générale extraordinaire .................................................. 78

d) L'assemblée générale réglementaire ou régulière ............................. 79

3. Les formalités nécessaires à la tenue des assemblées générales ............. 80

a) La convocation de l'assemblée générale ............................................ 80

b) La composition de l'assemblée générale et le droit de vote ............. 82

c) Le quorum ............................................................................................... 82

d) Le vote ..................................................................................................... 83

e) La procédure d'assemblée ................................................................... 84

f) L'assemblée générale « sur papier » .................................................. 85



B) LE CONSEIL DADMINISTRATION .............................................................................. 86

1. Les pouvoirs du conseil d'administration ........................................................ 86

a) Le conseil d'administration comme mandataire ................................. 86

b) Le mandat général d'administration ..................................................... 86

c) L'extension et la limitation des pouvoirs du conseil
d'administration
...................................................................................................................87

d) Les pouvoirs spécifiques confiés par la Loi au conseil
d'administration
..................................................................................................................88

2. Les devoirs et la responsabilité des administrateurs .................................... 89

a) Les devoirs des administrateurs .......................................................... 89

b) La responsabilité personnelle des administrateurs ........................... 89

3. Le fonctionnement du conseil d'administration ............................................... 90

a) La composition du conseil d'administration ........................................ 90

b) L'élection des administrateurs .............................................................. 91

c) La durée du mandat des administrateurs et les vacances au
siège du conseil
..................................................................................................................93

d) La convocation des réunions du conseil d'administration et le
quorum
..................................................................................................................94

e) L'utilisation de moyens électroniques et les résolutions écrites
et signées par tous les administrateurs
..................................................................................................................95

f) Le comité exécutif .................................................................................. 96

g) La convention des membres ................................................................. 96

h) Le gérant ................................................................................................. 97

CHAPITRE 6: LES RÈGLEMENTS DE LA COOPÉRATIVE .............................................. 99



A) LA FONCTION ET LA NATURE DES RÈGLEMENTS ............................................. 99



B) LA CLASSIFICATION DES RÈGLEMENTS .............................................................. 99

1. Le règlement de régie interne et les règlements particuliers ........................ 99

2. Le contenu d'un règlement de régie interne .................................................. 100

a) Quant aux membres ............................................................................. 100

b) Quant au capital social ........................................................................ 101

c) Quant à l'assemblée générale ............................................................ 101

d) Quant au conseil d'administration ...................................................... 102

e) Quant aux opérations ........................................................................... 103

3. Les règlements et les résolutions ................................................................... 103

4. Le règlement d'immeuble ................................................................................ 104



C) L'ADOPTION DES RÈGLEMENTS ET LEUR MODIFICATION ............................ 105



D) LA CONSERVATION DES RÈGLEMENTS, RÉSOLUTIONS ET AUTRES DOCUMENTS 106

1. L'obligation de tenir un registre et son contenu ............................................ 106

2. L'accès au registre .......................................................................................... 107

3. Le traitement des règlements ......................................................................... 107

4. Les procès-verbaux ......................................................................................... 108



CHAPITRE 7: L'ORGANISATION FINANCIÈRE DE LA COOPÉRATIVE ....................... 111



A) LE CAPITAL SOCIAL DE LA COOPÉRATIVE....................................................... 111

1. Le capital social: définition ............................................................................. 111

2. Les parts de qualification ................................................................................ 111

3. Les parts sociales ............................................................................................ 112

4. La pratique des coopératives d'habitation .................................................... 114

5. Les parts privilégiées ...................................................................................... 115

6. Les parts privilégiées participantes ............................................................... 115



B) LES TROP-PERÇUS OU EXCÉDENTS ................................................................. 116

1. La nature et la disposition des trop-perçus ................................................... 116

2. Les ristournes ................................................................................................... 116

3. La réserve générale ......................................................................................... 117



C) LA GRATUITÉ DÉVOLUTION .................................................................................... 118



D) L'EXERCICE FINANCIER, LE RAPPORT ANNUEL ET LA VÉRIFICATION ...... 119

1. L'exercice financier .......................................................................................... 119

2. Le rapport annuel ............................................................................................. 120

3. La vérification ................................................................................................... 120­



TITRE II: LA PROPRIETÉ COOPÉRATIVE ET LES DROITS DES MEMBRES



CHAPITRE 1: LA PROPRIETÉ COOPÉRATIVE ................................................................ 125



INTRODUCTION ...................................................................................................................... 125



A) LA NATURE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ ................................................................ 125



B) L'EMPHYTÉOTE .......................................................................................................... 127



C) LES LIMITATIONS AU DROIT DE PROPRIÉTÉ ...................................................... 128

1. Les limitations communes à toute propriété ................................................. 128

a) L'obligation de ne pas nuire à ses voisins ........................................ 128

b) Les servitudes ...................................................................................... 129

c) L'hypothèque ........................................................................................ 129

2. Les limitations spécifiques à la propriété coopérative ................................ 130

a) Les conventions d'opération signées avec les pouvoirs publics .... 130

b) L'interdiction de conversion en copropriété ...................................... 132

c) L'interdiction de partage de la réserve générale et la gratuite
dévolution
..................................................................................................................133



CHAPITRE 2: LES DROITS DES MEMBRES SUR LES BIENS
DE LA COOPÉRATIVE
................................................................................................................135



INTRODUCTION ...................................................................................................................... 135



A) LE DROIT DE PARTICIPATION ................................................................................. 135



B) LE BAIL ......................................................................................................................... 136



C) LE CONTRAT DE MEMBRE ..................................................................................... 139



D) LA NÉCESSITÉ DE MIEUX DÉFINIR LES DROITS DES MEMBRES ................ 142



E) LE CONTENU D'UN CONTRAT COOPÉRATIF ...................................................... 144

1. Le règlement de sélection des nouveaux membres .................................... 144

2. Le droit des conjoints ...................................................................................... 145

3. Le droit des enfants ......................................................................................... 147

4. Le droit des membres les plus anciens ......................................................... 150

a) Des rabais de membres inégaux ....................................................... 151

b) Une garantie de gel des contributions ............................................... 151

c) L'émission de parts privilégiées aux membres ................................ 152

d) Des fonds de développement de coopératives d'habitation .......... 152

e) Ni partage de la réserve générale, ni « capitalisation individuelle
..................................................................................................................153

f) Le rôle des fédérations et de la Confédération des
coopératives d'habitation du Québec
....................................................................................................................54



CONCLUSION ......................................................................................................................... 155



CHAPITRE 3: CERTAINS ASPECTS DE LA FISCALITÉ DES COOPÉRATIVES ....... 157



A) GÉNÉRALITÉS ............................................................................................................ 157



B) LES COOPÉRATIVES IMPOSABLES ..................................................................... 157

1. Les coopératives sans revenu propre ........................................................... 157

2. Les coopératives avec revenus propres ....................................................... 158



C) LES COOPÉRATIVES EXEMPTÉES ...................................................................... 160

1. La première condition: la coopérative est formée et gérée exclusivement
dans un but non lucratif
...............................................................................................................................161

2. La deuxième condition: aucune partie des revenus de la coopérative
n'est payable à ses membres
...............................................................................................................................161



CHAPITRE 4: LA PROTECTION DES RENSEIGNEMENTS PERSONNELS ................ 165



INTRODUCTION ...................................................................................................................... 165



A) LES DISPOSITIONS LÉGISLATIVES PERTINENTES .......................................... 165

1. La Charte des droits et libertés de la personne ........................................... 165

2. Le Code civil ..................................................................................................... 165

3. La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le
secteur privé
...............................................................................................................................166



B) LA COOPÉRATIVE D'HABITATION COMME PERSONNE MORALE ................ 166



C) LE CHAMP D'APPLICATION DE LA LOI SUR LA PROTECTION DES
RENSEIGNEMENTS PERSONNELS DANS LE SECTEUR PRIVÉ
............................................................................................................................................167

1. La notion d'entreprise ...................................................................................... 167

2. La notion de « renseignements personnels » ................................................. 168



D) LA COLLECTE DE RENSEIGNEMENTS PERSONNELS ................................... 168

1. La constitution d'un dossier ............................................................................ 168

2. L'objet du dossier ............................................................................................. 169

3. Les renseignements nécessaires .................................................................. 169

4. La cueillette de renseignements personnels ................................................ 170



E) LE CARACTÈRE CONFIDENTIEL DES RENSEIGNEMENTS PERSONNELS
..........................................................................................................................................171

1. La détention du dossier ................................................................................... 172

2. L'utilisation des renseignements .................................................................... 172

3. La communication à des tiers ........................................................................ 173

F) L'ACCÈS AU DOSSIER.............................................................................................. 176

1. Les cas d'accès sans conditions ................................................................... 176

2. Les cas de refus justifiés ................................................................................. 177

3. Le droit de rectification .................................................................................... 178



G) LA COMMISSION D'ACCÈS À L'INFORMATION ................................................... 179

1. La compétence de la Commission ................................................................ 179

2. Les dispositions pénales ................................................................................ 180



H) CONSEILS PRATIQUES ............................................................................................ 180

1. Lors de la constitution d'un dossier ................................................................ 180

2. Lors de la détention des renseignements ..................................................... 181

3. Lors de l'utilisation des renseignements ....................................................... 181

4. Lors de la communication des renseignements ........................................... 182

5. Lors de la demande d'accès ou de rectification .......................................... 182



TITRE III: LA COOPÉRATIVE D'HABITATION COMME LOCATEUR DE LOGEMENTS



CHAPITRE 1: LES RÈGLES PARTICULIÈRES AU BAIL D'UN LOGEMENT ................ 185



A) LES CHAMPS D'APPLICATION ............................................................................... 185



B) LE FORMALISME DU BAIL D'UN LOGEMENT ...................................................... 186

1. Le règlement d'immeuble ................................................................................ 186

2. La remise du bail ............................................................................................. 186



C) L'AVIS INDIQUANT L'ANCIEN LOYER PAYÉ ......................................................... 187



D) LA LANGUE DU BAIL ET DES AVIS ....................................................................... 187



E) LES CLAUSES SANS EFFET OU ABUSIVES ...................................................... 187



F) LE HARCÈLEMENT ................................................................................................... 188



CHAPITRE 2: LE LOYER ....................................................................................................... 189



A) LES MODALITÉS ........................................................................................................ 189



B) LE DÉPÔT DU LOYER ............................................................................................... 191



C) LA FIXATION DU LOYER ........................................................................................... 192



CHAPITRE 3: L'ÉTAT DU LOGEMENT ................................................................................ 195



A) LA LIVRAISON ET LE MAINTIEN EN BON ÉTAT D'HABITABILITÉ ..................... 195



B) LE BON ÉTAT DE PROPRETÉ ................................................................................ 196



C) LA DESTINATION DU LOGEMENT .......................................................................... 197



D) LA JOUISSANCE PAISIBLE ...................................................................................... 197



E) LE LOGEMENT IMPROPRE À L'HABITATION ....................................................... 198



F) LA VÉRIFICATION DE L'ÉTAT DU LOGEMENT .................................................... 199



G) LES SUBSTANCES DANGEREUSES .................................................................... 199



H) LE NOMBRE D'OCCUPANTS D'UN LOGEMENT ................................................. 199



I) LES PERSONNES HANDICAPÉES ........................................................................ 200



CHAPITRE 4: LES MODIFICATIONS AU LOGEMENT ...................................................... 201



A) LA NÉCESSITÉ D'UN AVIS ....................................................................................... 201



B) LES MODALITÉS DE L'AVIS .................................................................................... 201



C) L'INDEMNITÉ ............................................................................................................... 202



D) LES RECOURS ........................................................................................................... 203



CHAPITRE 5: LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX .............................................. 205



A) LE PRINCIPE ............................................................................................................... 205



B) LES AUTRES BÉNÉFICIAIRES DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX.
.........................................................................................................................................206

1. Le conjoint, le concubin, un parent ou un allié ............................................... 206

2. Les cas de décès ............................................................................................ 206

3. L'adhésion à la coopérative ............................................................................ 207

4. Le sous-locataire ............................................................................................. 207



CHAPITRE 6: LA RECONDUCTION ET LA MODIFICATION DU BAIL ............................ 209



A) LA RECONDUCTION DE PLEIN DROIT . ................................................................ 209



B) L'AVIS DE MODIFICATION PAR LE LOCATEUR .................................................. 209

1. Les délais ......................................................................................................... 209

2. Les modalités de l'avis de modification ........................................................ 210



C) L'AVIS DU LOCATAIRE ............................................................................................. 211

D) LA FIXATION DES CONDITIONS DU BAIL ............................................................. 211



E) LES DISPOSITIONS PARTICULIÈRES AUX COOPÉRATIVES D'HABITATION
..........................................................................................................................................211



F) L'AVIS DE NON-RECONDUCTION PAR LE LOCATAIRE ........................................... 212



CHAPITRE 7: LA SOUS-LOCATION ET LA CESSION DE BAIL ..................................... 215



A) LA DISTINCTION ......................................................................................................... 215



B) LES MODALITÉS ........................................................................................................ 215



C) COMMENTAIRES SUR LA SOUS-LOCATION DANS LES COOPÉRATIVES
D'HABITATION
..........................................................................................................................................216



D) COMMENTAIRES SUR LA CESSION DANS LES COOPÉRATIVES
D'HABITATION
.........................................................................................................................................218



CHAPITRE 8: LA FIN DU BAIL .............................................................................................. 219



A) L'AVIS DE NON-RENOUVELLEMENT .................................................................... 219



B) LA CAUTION ................................................................................................................ 219



C) L'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE .............................................................................. 220



D) L'EXPROPRIATION ..................................................................................................... 220



CHAPITRE 9: LES RECOURS .............................................................................................. 221



A) LES RECOURS DU LOCATEUR .............................................................................. 221

1. En cas de retard dans le paiement du loyer ................................................. 221

2. En cas de l'inexécution d'une obligation du locataire qui cause un
préjudice sérieux
..............................................................................................................................222

3. En cas de retards fréquents dans le paiement du loyer .............................. 222

4. En cas de troubles de jouissance .................................................................. 223

5. En cas de dommages causés au logement ................................................. 225

6. En cas de déguerpissement, .......................................................................... 225



B) LES RECOURS DU LOCATAIRE ............................................................................. 226

1. La demande d'ordonnance ............................................................................. 226

2. La demande de résiliation .............................................................................. 227

3. La diminution de loyer ..................................................................................... 227

4. Les dommages et intérêts .............................................................................. 227

5. Le dépôt du loyer ............................................................................................. 227

6. L'abandon du logement par le locataire ........................................................ 228

7. La demande de résiliation dans certains cas particuliers ........................... 229



CHAPITRE 10: LES DISPOSITIONS PARTICULIÈRES AU BAIL
D'UN LOGEMENT À LOYER MODIQUE
.................................................................................................................231



A) LA DÉFINITION ............................................................................................................ 231



B) LE REGISTRE ET LA LISTE D'ADMISSIBILITÉ ..................................................... 231



C) LA RÉVISION DE LA DÉCISION DE LA COOPÉRATIVE .................................... 232



D) LA FAUSSE DÉCLARATION .................................................................................... 232



E) LE CHANGEMENT DE CATÉGORIE ....................................................................... 232



F) LA FIXATION DU LOYER ........................................................................................... 233



G) LA SOUS-LOCATION ET LA CESSION DE BAIL .................................................. 234



H) LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX ........................................................... 234



CHAPITRE 11: LOI SUR LA RÉGIE DU LOGEMENT ........................................................ 235



A) LES CHAMPS D'APPLICATION ............................................................................... 235



B) LA CONSTITUTION ET LES FONCTIONS DE LA RÉGIE ..................................... 235



C) SA JURIDICTION ......................................................................................................... 236

1. La coopérative et le locataire ......................................................................... 236

2. La coopérative et le membre .......................................................................... 237



D) LA PROCÉDURE DEVANT LA RÉGIE .................................................................... 240

1. La signification d'une demande ..................................................................... 240

2. L'assignation des témoins .............................................................................. 240

3. L'enquête et l'audition ...................................................................................... 241

4. Les règles de preuve ....................................................................................... 241

5. La visite des lieux ............................................................................................. 242

6. La représentation ............................................................................................. 242



E) LA DÉCISION 242

1. Le délai d'exécution
.............................................................................................................................243

2. L'exécution provisoire de la décision
............................................................................................................................. 243

3. Les moyens de se pourvoir contre les décisions
............................................................................................................................. 244

a) La rectification d'une décision............................................................. 244

b) La rétractation d'une décision .............................................................244

c) La révision d'une décision .............................................................244

d) L'appel des décisions ....................................................................245



ANNEXE A: Déclaration sur l'identité coopérative de l'Alliance coopérative

internationale (13 septembre 1995) ...................................................................................... 251

ANNEXE B: Manifeste des coopératives d'habitation du Québec (adopté au

congrès de Sherbrooke en 1977) .......................................................................................... 255

ANNEXE C: Règlement de régie interne (version longue).................................................. 257

ANNEXE D: Règlement de régie interne (version abrégée) .............................................. 279

ANNEXE E: Contrat de membre ........................................................................................... 293

ANNEXE F: Consentement à divulguer des renseignements à des tiers (modèle) ........ 297

ANNEXE G: Refus de communiquer des renseignements personnels (modèle) ............ 299



TABLE DE JURISPRUDENCE ............................................................................................. 301



TABLE DE LÉGISLATION ...................................................................................................... 305



INDEX ANALYTIQUE .............................................................................................................. 311


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