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«La coopérative d'habitation et la loi: La coopérative d'habitation comme propriétaire et locateur de logements», Fascicule 2, année 1981

Par Pierre Sylvestre et Ronald Charbonneau

La coopérative d'habitation et la loi: La coopérative d'habitation comme propriétaire et locateur de logements

TABLE DES MATIÈRES



Avant-propos............................................................................................................................... X

Liste des principales abréviations............................................................................................ XII

Questions.................................................................................................................................... XIII

Introduction La Coopérative d'habitation, propriétaire et locataire d'un type particulier XVII

1 - La coopérative comme propriétaire.............................................................. XVII

2 - La coopérative comme locateur.................................................................... XVIII

3 - Le contenu de ce deuxième numéro............................................................... XIX



Chapitre 1 - LA COOPÉRATIVE COMME PROPRIÉTAIRE.................................................. 1



A. L'acquisition de la propriété d'un immeuble.................................................................. 1

1 - L'offre d'achat........................................................................................................ 1

a) Nature et effet............................................................................................ 1

b) Contenu de l'offre d'achat........................................................................ 2

c) Clauses additionnelles............................................................................. 3

d) Conditions................................................................................................. 4

e) Dépôt et arrhes......................................................................................... 5

f) Délai d'acceptation.................................................................................. 5

g) Variantes................................................................................................... 6

2 - La vente................................................................................................................. 7

a) Les services d'un notaire......................................................................... 7

b) Les titres.................................................................................................... 7

c) Le certificat de recherche........................................................................ 8

d) Le certificat de localisation...................................................................... 8

e) L'acte de vente et l'acte de prêt.............................................................. 9

f) L'hypothèque............................................................................................. 9

g) La dation en paiement........................................................................... 10

h) Le transport de loyers............................................................................ 10

i) Les droits de mutations......................................................................... 10



B. Le bail emphytéotique................................................................................................... 11

1 - Aliénation de l'immeuble................................................................................... 11

2 - Caractère temporaire........................................................................................ 11

3 - Redevance annuelle........................................................................................... 12

4 - Améliorations...................................................................................................... 12



C. Instruments de gestion Interne...................................................................................... 12

1 - Les règlements d'immeuble.............................................................................. 13

2 - L'arbitrage........................................................................................................... 14

a) Définition ................................................................................................. 14

b) Mécanisme de l'arbitrage...................................................................... 15

c) Portée de la procédure d'arbitrage...................................................... 16

Chapitre 2 - LA COOPÉRATIVE COMME LOCATEUR....................................................... 19



A. Présentation de la Loi .................................................................................................... 19

a) Généralités.............................................................................................. 19

b) Juridiction de la Régie........................................................................... 19



B. Obligation et droits des parties.................................................................................... 20

1 - État du logement................................................................................................ 20

a) Livrer, maintenir et user......................................................................... 20

i) Coop............................................................................................ 20

ii) Locataire..................................................................................... 21

b) Transformation........................................................................................ 21

c) Bon état de propreté.............................................................................. 21

i) Coop..................................................................................................... 21

ii) Locataire............................................................................................. 22

d) Réparation.............................................................................................. 22

i) Coop..................................................................................................... 22

ii) Locataire............................................................................................. 22

e) Règlements municipaux ou autres....................................................... 22

f) Avis de défectuosité............................................................................... 22

g) Responsabilité pour dommages.......................................................... 23

2 - Formalités........................................................................................................... 23

a) Règlement d'occupation........................................................................ 23

b) Remise du bail écrit............................................................................... 23

c) Avis du loyer précédant......................................................................... 24

d) Langue du bail........................................................................................ 24

3 - Loyer.................................................................................................................... 24

a) Paiement du loyer.................................................................................. 24

b) Modalités du paiement.......................................................................... 24

c) Retention de loyer.................................................................................. 25

i) Réparation urgente et nécessaire............................................ 25

ii) Réparation non urgente............................................................. 25

d) Dépôt de loyer........................................................................................ 25

4- L'accès au logement et les clefs....................................................................... 25

a) Accès....................................................................................................... 25

b) Clefs......................................................................................................... 26

5 - Fin du bail............................................................................................................ 26

a) Avis de non-prolongation de bail .......................................................... 26

b) Abandon du logement............................................................................ 26

c) Meubles laissés sur les lieux................................................................. 27

d) Déménagement dans un HLM ou Centre d'accueil............................ 27

e) Amélioration............................................................................................ 27

f) Reprise de Possession......................................................................... 27



C. Recours........................................................................................................................... 29

1 - Coop .................................................................................................................... 29

a) Exécution spécifique ou dommages­intérêts ...................................... 29

b) Résiliation du bail ................................................................................... 29

i) Retard de trois (3) semaines pour le paiement du loyer ........ 29

ii) Préjudices sérieux ...................................................................... 29

2 - Locataire ............................................................................................................. 30

a) Généralités .............................................................................................. 30

- L'exécution de l'obligation ..................................................................... 30

- Retention de loyer .................................................................................. 30

- Dommages-intérêts ............................................................................... 30

- Résiliation du bail ................................................................................... 30

- Diminution de loyer ................................................................................ 30

b) Dépôt du loyer ........................................................................................ 31

c) Ordonnance de la Régie....................................................................... 31

d) Déguerpissement du locataire............................................................. 31



D. Obligations, droits et recours appropriés à certains thèmes.................................... 32

1 - Travaux de rénovation........................................................................................ 32

a) Réparations majeures autres qu'urgentes........................................... 32

b) Réparations urgentes et nécessaires.................................................. 33

2 - Jouissance paisible et troubles de fait............................................................ 33

a) Tiers......................................................................................................... 33

b) Locataire du même immeuble.............................................................. 34

3 - Sous-location et cession de bail...................................................................... 35

a) Distinction............................................................................................... 35

b) Application.............................................................................................. 36

c) Principe.................................................................................................... 36

d) Motifs de refus......................................................................................... 36

e) Sous location et révision du lover ......................................................... 37

4 - Fixation du loyer et modification des conditions du bail ................................ 37

a) Coop ........................................................................................................ 37

b) Locataire non-membre .......................................................................... 38

c) Locataire membre .................................................................................. 38

5 - Maintien dans les lieux, éviction et situation particulière............................... 38

a) Généralités .............................................................................................. 38

b) Situations particulières .......................................................................... 38

i) Départ du locataire .................................................................... 38

ii) Décès du locataire ..................................................................... 39



E. Avis et délais prévus par la Loi ..................................................................................... 39

1 - Avant la signature du bail: règlement............................................................... 39

2- Bail: 10 jours ....................................................................................................... 39

3 - Défectuosité: délai raisonnable........................................................................ 40

4 - Logement impropre à l'habitation..................................................................... 40

5 - Réparations (autres qu'urgentes)..................................................................... 40

a) Avis.......................................................................................................... 40

b) Contestation............................................................................................ 40

6 - Accès et visite du logement.............................................................................. 40

7 - Sous-location et cession................................................................................... 40

8 - Maintien dans les lieux....................................................................................... 40

a) Conjoint, concubin, parent et départ du locataire............................... 40

b) Décès du locataire................................................................................. 40

9 - Prolongation de bail, augmentation, fixation de loyer, modification aux
conditions du bail
...............................................................................................................................41

a) Avis par la coop...................................................................................... 41

b) Avis par le locataire............................................................................... 41

10 - Dépôt du loyer.................................................................................................... 41

11 - HLM, centre d'accueil, foyer d'héberge­ment pour personnes âgées........... 42



Chapitre 3 - LA COOPÉRATIVE LOCATEUR DE SES MEMBRES.................................. 43



A. La fixation des loyers des membres et autres conditions de leur bail..................... 43



B. Les programmes de financement et de subventions de la Société canadienne
d'hypothèques et de logement
...........................................................................................................................................45

1 - Programmes facultatifs...................................................................................... 45

2 - Les pouvoirs de la S.C.H.L............................................................................... 46

3 - Définitions de la coopérative d'habitation dans la Loi nationale sur
l'habitation
..............................................................................................................................47

4 - Les conventions d'opération............................................................................. 49



C. Les programmes d'aide aux coopératives d'habitation de la Société
d'habitation du Québec
............................................................................................................................................51

1 - Les subventions de capital................................................................................ 52

2 - Le supplément au loyer...................................................................................... 53



D. La différence entre les coûts d'occupation payables par les membres et
ceux payables par les non-membres
...........................................................................................................................................55

1 - Justification de cette différence........................................................................ 55

2 - Les modalités de fixation de la différence....................................................... 56

3 - La différence dans les coûts d'occupation et la Régie du logement............ 58

4 - Le contrat de membre ....................................................................................... 59



E. Questions diverses........................................................................................................ 61

1 - Les règlements et clauses sur la cession et la sous-location du
logement
..............................................................................................................................61

a) Quant à la cession de bail..................................................................... 61

b) Quant à la sous-location........................................................................ 62

2 - Les droits des personnes occupant le loge­ment avec le membre en cas de
décès, divorce ou séparation et le transfert de la part sociale
..............................................................................................................................63

3 - La sélection des nouveaux membres.............................................................. 64

4 - Perte de la qualité de membre et fin du bail................................................... 66

a) En cas de non-renouvellement de bail................................................. 66

b) En cas d'éviction .................................................................................... 66

c) En cas de démission comme membre ou d'exclusion...................... 67



Annexe 1: Exemple d'une offre d'achat.............................................................................. 69

Annexe Il: Exemple d'un règlement de bon voisinage..................................................... 73

Annexe Ill: Exemple d'un règlement d'entretien................................................................. 75

Annexe IV: Exemple d'une convention d'arbitrage ............................................................. 76

Annexe V: Exemple d'un contrat de membre..................................................................... 78

Annexe VI: Exemple d'un règlement sur l'attribution de logements et de sélection
de nouveaux membres
..............................................................................................................................79


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